邳州市物业服务收费管理办法

邳州市人民政府办公室文件
邳政发【2012】59号
关于印发《邳州市物业服务收费
管理办法》的通知
各镇（张楼办事处、陈楼果园）人民政府，邳州经济开发区，新城区管委会，市各委办局公司，市各直属单位，驻邳各单位：
《邳州市物业服务收费管理办法》已经市政府常务会议研究同意，现印发给你们，请结合各自实际，认真贯彻实施。
特此通知

邳州市人民政府办公室
二O一二年六月九日

邳州市物业服务收费管理办法
第一条 为提高我市物业服务水平，规范收费行为，促进物业服务行业健康有序发展，切实维护业主和。
第二条 本办法适用于我市市区行政区域内，取得物业服务资质，经工商行政管理机关登记注册、领取营业执照的物业服务企业，对各类物业实施管理提供服务的收费行为。各镇可结合实际参照执行。
第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
第四条 政府提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则，根据物业服务成本，法定税费和合理利润确定。
第六条 物业服务收费，根据物业的性质和特点不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
面积在144平方米以下、小区容积率在1.0以上的普通住宅的物业公共服务收费，实行政府指导价。
其它非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费等实行市场调节价。
实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成立前，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人在物业服务合同中约定执行；业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。
第七条 我市普通住宅物业公共服务收费，由市物价局会同市房产服务中心，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量、服务成本等因素，分等级制定相应的物业公共服务等级收费基准价及浮动幅度，并适时调整和公布。
物业服务等级标准分为一星级、二星级、三星级、四星级四个星级。其中一星级为最低等级，四星级为最高等级。物业服务的等级标准由市房产服务中心制定，并组织考核评定。
第八条 我市新建普通住宅小区，前期物业实行招投标制度，通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。具体由房管部门组织实施，价格部门负责招投标价格行为的监管。参加投标的物业服务企业应在政府指导价范围内申报竞标价。
通过招投标确定的普通住宅前期物业服务收费，应当签订书面的前期物业服务合同，并向价格主管部门备案。
中标的物业服务企业向市价格主管部门备案，应提供物业服务企业的资质证书副本、营业执照副本、前期物业管理服务合同复印件；前期物业管理中标通知书；物业服务企业投标书原件。价格主管部门审验后，出具住宅小区前期物业服务收费备案函复。物业服务企业在业主上房时应将物业公共服务收费及其它合法合规收费在现场公示。
第九条 前期物业管理阶段，住宅物业的开发建设单位采用协议方式选聘的物业服务企业的普通住宅前期物业服务收费，须经房管、价格主管部门对其物业服务内容、服务标准和收费标准是否符合质价相符的原则进行核准后执行。
第十条 业主大会成立后的普通住宅物业公共服务收费标准，应在市价格主管部门公布的政府指导价范围内，由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定，并报市价格主管部门备案。
业主大会尚未成立，原则上不得调整物业服务收费标准。因成本变化等因素确需调整物业服务收费标准的，物业服务企业必须采取公开方式，征求业主的意见，经全体业主的三分之二以上同意，并报市价格主管部门核准后执行。
第十一条 物业管理区域内的住宅电梯运行维护费、年检费、二次供水运行维护费、水箱清洗费及运行电费等纳入物业服务成本核算并收取的，按市价格主管部门公布的政府指导价执行，不得再单独向业主收取或分摊。
物业的电梯、水泵、中央空调等设备的维护费、年检费、运行电梯费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，按实际发生额合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业服务企业协商确定；业主大会尚未成立的，物业服务企业应按实际发生的费用和约定方式向业主合理分摊，并定期向业主公布。
第十二条 物业服务收费按照房屋所有权证记载的建筑面积计算；尚未进行登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算，没有产权证的阁楼、储藏室不纳入物业服务费的计费面积。
物业服务企业可按物业服务协议或买卖（租赁）合同约定分期预收，预收时间一般不超过半年。合同另有约定的从其约定。
业主、使用人应当按照入住通知书（符合竣工验收条件）约定的房屋交付时间，作为缴纳物业服务费的起始时间。
第十三条 纳入物业管理和服务范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
分期开发建设、分批交付使用的物业，期间的物业服务费由业主按物业服务合同约定规定交纳。
因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应向物管单位书面告知，写明空置时间，物业服务企业工作人员和业主共同查验水、电表后予以确认，物业服务费可按合同约定标准的百分之七十交纳。
物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费由业主或使用人交纳，但业主负最终交纳责任。
第十四条 为保证房屋装饰装修的安全性、规范性，在业主装饰装修时，业主选定的装饰企业应到物业服务企业备案；；物业服务企业应与装饰企业签订装饰期间的服务协议，告知装饰企业的禁止行为和注意事项、约定服务事项、装饰装修服务费等。装饰期3个月以内的可以向装饰企业收取不超过100元的装饰装修服务费；3个月以上的可收取不超过200元的装饰装修服务费。
第十五条 为规范小区停车秩序，加强小区车辆管理，物业公司在小区出入口安置车辆进出管理设备，在公共道路等地方划定停车位，并安排专人提供停车服务，可以适当收取停车服务费，具体收费标准，由物业服务企业与业主委员会协商确定，报市物价局备案，未成立业主委员会的小区，须经三分之二以上的业主同意方可收费，协商不成或未经三分之二以上的业主同意的不得强行收费。此类停车服务所得收益，在业主大会成立前，扣除物业服务企业代办经营成本后，按30%补贴物业服务费，70%纳入住宅专项维修基金；业主大会成立后，按业主大会决定并合同约定使用。
业主所有的独立车库不得收取停车服务费。前期物业停车服务收费应在物业服务合同中约定。
停车服务收费不包含车位租金。
执行公务的公安、消防、抢险、救护、环卫、邮递等特殊车辆及业主搬家车、送货车不得收费。
第十六条 物业管理和服务区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有限电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿代理合同，由物业企业向委托单位收取手续费。
第十七条 物业服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点醒目位置公布，每半年（或财务年度）向业主、使用人公布物业公共服务费收支、利用业主共用、共有设施经营收益和支出情况，接受业主委员会、业主、使用人、价格主管部门的监督。物业服务企业不得巧立名目增加收费项目，不得在未实施招投标、价格备案或核准的情况下收费。
第十八条 物业服务企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束 。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理区域分别核算。
第十九条 业主应按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主违反物业服务合同逾期不交纳物业服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
第二十条 市房管、价格部门应加强对物业服务企业的资质管理和服务质量、收费标准的监管。物业服务企业违反价格法律、法规等规定，由价格主管部门依法进行查处。
第二十一条 本办法由市物价局、市房产服务中心负责解释。
第二十二条 本办法自发布之日起执行。
邳州市人民政府
二O一二年六月九日
主题词：物业管理 收费项目 办法 通知
抄送：市委办，市人大办，市政协办，市法院，市检察院
邳州市人民政府办公室 2012年6月9日印发
共印120份